Teilungsversteigerung

Wenn sich Miterben über die Zukunft einer geerbten Immobilie nicht einigen können, bleibt oft nur die Teilungsversteigerung. Dieses gerichtliche Verfahren löst die Miteigentümerschaft – bringt jedoch häufig hohe Kosten, lange Wartezeiten und einen Verkauf unter Wert mit sich. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Teilungsversteigerung abläuft, welche Risiken bestehen und welche Alternativen es gibt.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist eine Teilungsversteigerung?
2. Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?
3. Kosten einer Teilungsversteigerung
4. Erlös einer Teilungsversteigerung
5. Beitritt zur Teilungsversteigerung
6. Vor- und Nachteile einer Teilungsversteigerung
7. Teilungsversteigerung in der Erbengemeinschaft
8. Alternativen zur Teilungsversteigerung
9. Häufige Fragen
10. Fazit

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Bei der Teilungsversteigerung handelt es sich um eine Sonderform der Zwangsversteigerung. Geregelt ist sie im Zwangsvollstreckungsgesetz (ZVG). Ziel ist es eine Miteigentümergemeinschaft aufzulösen. Die Teilungsversteigerung kann von jedem Miteigentümer beantragt werden. Miteigentümer heißt, dass mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentümer einer Sache sind. Oftmals handelt es sich dabei um Ehe- oder Erbengemeinschaften. Gegenstand der Teilungsversteigerung sind nicht-teilbare Vermögensgegenstände wie Immobilien oder Grundstücke. Für bewegliche Sachen wie z.B. Autos kommt eine Teilungsversteigerung nicht in Betracht. Durch die Teilungsversteigerung soll das in der Immobilie oder Grundstück gebundene Kapital liquidiert werden und in freies, teilbares Vermögen in Form von Geld verwandelt werden. Dieser Geldbetrag wird dann auf die Miteigentümer aufgeteilt. Die Teilungsversteigerung darf nicht mit der Zwangsversteigerung verwechselt werden. Die Zwangsversteigerung erfolgt auf Antrag eines Gläubigers, um die Schulden des Eigentümers zu bezahlen, beispielsweise wenn ein Darlehen nicht mehr bedient wird. Die Teilungsversteigerung hingegen wird von den Miteigentümern beantragt und der Erlös wird den Miteigentümern ausgezahlt. Auch wird oft von Teilzwangsversteigerung gesprochen. Dabei handelt es sich jedoch um einen fachlich inkorrekten Begriff, gemeint ist üblicherweise die Teilungsversteigerung.

Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?

Eine Teilungsversteigerung findet in mehreren Schritten statt.

1. Antrag

Damit eine Teilungsversteigerung stattfindet, muss ein Antrag gestellt werden. Dies ergibst sich aus §§ 180, 15 ZVG. Den Antrag kann jeder Miteigentümer formlos beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie oder das Grundstück liegen, stellen. Eine Zustimmung der anderen Miteigentümer ist hierfür nicht notwendig. Das Gericht prüft, ob der Antrag ordnungsgemäß gestellt wurde und alle erforderlichen Nachweise vorliegen. Ist dies der Fall wird dem Antrag stattgegeben

2. Vorbereitung

Nun bereitet das zuständige Gericht die Teilungsversteigerung vor. Dazu passiert folgendes:

• Information der Miteigentümer
  Das Gericht informiert die Miteigentümer über den Antrag zur Teilungsversteigerung. Diese haben die Möglichkeit zur Stellungnahme.
• Grundbucheintragung
  Anschließend wird die bevorstehende Teilungsversteigerung ins Grundbuch eingetragen.
• Erstellung von Gutachten
  Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen um den Verkehrswert des Gebäudes oder des Grundstücks zu ermitteln. Die Bestellung des Sachverständigen kann auch durch die Miteigentümer gemeinsam erfolgen, falls sie sich einig sind.
• Festlegung geringstes Gebot
  Als letztes legt das Gericht das sogenannte geringste Gebot fest. Dieses soll sicherstellen, dass die Kosten der Teilungsversteigerung, sowie die Ansprüche aller Beteiligten abgedeckt werden. Das geringste Gebot setzt sich aus dem Bargebot (§ 49 I ZVG) und den bestehenbleibenden Rechten (§ 52 ZVG) an der Immobilie zusammen. Das Bargebot muss hierbei mindestens die Verfahrenskosten abdecken. Die Höhe des geringsten Gebots ist unabhängig von Verkehrswert der Immobilie. Ausgangspunkt für die Berechnung ist das Kosten- bzw. Anspruchsdeckungsprinzip.

3. Terminierung

Das Gericht setzt einen Versteigerungstermin fest und kommuniziert diesen. Dieser Termin wird anschließend über verschiedene Wege kommuniziert. Dies kann über Zeitungsanzeigen, Internetportale oder lokale Aushänge erfolgen. Auch wird Interessenten die Möglichkeit gegeben, dass Gutachten einzusehen – vor Ort und teilweise auch online. Interessenten können auch die Immobilie besichtigen, sofern die Miteigentümer dem zustimmen.

4. Versteigerungstermin

Am Versteigerungstermin darf prinzipiell jeder teilnehmen, sofern er über ein gültiges Ausweisdokument verfügt und eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes bei Gericht hinterlegt. Die Sicherheitsleistung kann durch Überweisung, einen ausgestellten Bundesbank- oder Bankverrechnungscheck oder durch eine Bankbürgschaft geleistet werden. Auch die Miteigentümer dürfen mitbieten. Der Versteigerungstermin teilt sich in mehrere Teile auf:

• Bekanntmachungsteil
  Der Termin startet mit dem Bekanntmachungsteil. Hierbei werden wichtige Daten und Informationen zum Versteigerungsobjekt wie zum Beispiel bestehende Mietverhältnisse und ähnliches.
• Bieterstunde
  Während der sogenannten Bieterstunde werden die Gebote abgegeben. Sie endet, wenn keine weiteren Gebote erfolgen. Meistens dauert sie nicht länger als 30 Minuten.
• Verhandlung über Zuschlag
  Auf die Bieterstunde folgt die Verhandlung über den Zuschlag. Der Meistbietende erhält den Zuschlag falls sein Gebot das geringste Gebot übersteigt. Das höchste Gebot muss außerdem 50 % des Verkehrswertes entsprechen (5/10-Regel). Sollte das Höchstgebot unter 70 % des Verkehrswertes liegen, können die Miteigentümer die Versagung des Zuschlags beantragen (7/10-Regel).
• Neuer Versteigerungstermin
  Kommt es aufgrund eines zu niedrigen Höchstgebots zu keinem Zuschlag, wird ein neuer Termin durch das Gericht festgesetzt. Bei diesem gelten die 5/10-Regel und die 7/10-Regel nicht mehr. Es besteht das Risiko, dass die Immobilie für unter 50 % des Verkehrswertes versteigert wird.
• Ende des Verfahrens
  Sollte auch beim zweiten Versteigerungstermin kein Zuschlag erteilt worden sein, wird das Verfahren normalerweise aufgehoben. In Ausnahmefällen kann es noch zu einem weiteren Termin kommen. Wird das Verfahren aufgehoben muss der Antragsteller die Kosten hierfür tragen.

5. Erlösverteilung

Nach Erteilung des Zuschlags muss das Gericht nach § 105 I ZVG einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses festlegen. Hier müssen sich die Miterben auf die Auszahlung einigen und einen Teilungsplan erstellen. Einigen sich die Miterben nicht wird der Erlös bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts verwahrt. Es droht die Erbauseinandersetzung.

Kosten einer Teilungsversteigerung

Wie setzen sich die Kosten zusammen?

Die Kosten für die Teilungsversteigerung ergeben sich aus dem Gerichtskostengsetz (GKG) und dem Kostenverzeichnis (KostenV) und setzen sich wie folgt zusammen:

• Antragskosten in Höhe von 50 € bis 150 €
• Kosten für Veröffentlichung
  Für die Veröffentlichung des Versteigerungstermins fallen Kosten an, deren Höhe sich nach dem Umfang der Werbungsmaßnahmen richtet. Hier können bis zu 1.000 € oder sogar mehr anfallen
• Gutachterkosten
  Die Kosten für einen Sachverständigen hängen von dem Wert und der Komplexität der Immobilie ab. Meist werden 0,5 bis 1 % des Verkehrswertes, zuzüglich Mehrwertsteuer veranschlagt. So ergeben sich schnell Kosten zwischen 1.000 € und 2.500 €.
• Verfahrenskosten
  Die Verfahrenskosten setzten sich aus den allgemeinen Verfahrenskosten, den Kosten für den Versteigerungstermin und der Verteilungsgebühr zusammen. Für jeden dieser Schritte fällt eine 0,5 Gebühr an. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie/Grundstück und lässt sich der Anlage 2 des GKG entnehmen. Bei einem Verkehrswert von beispielsweise 500.000 € beträgt die einfache Gebühr 4.138 €. Diese fällt 3-mal zur Hälfte an. Beispielrechnung: 3 x 0,5 x 4.138 € = 6.207 €. Weiterhin wird nochmal eine 0,5 Gebühr für die Erteilung des Zuschlags fällig.

Wer zahlt die Kosten?

Die Kosten für die Teilungsversteigerung streckt der Antragsteller gem. §§ 15, 26 I GKG vor. Nach erfolgreicher Teilungsversteigerung werden die Verfahrenskosten vom Erlös abgezogen. Somit zahlen alle Miteigentümer, anteilig nach ihrem prozentualen Anteil, für die Teilungsversteigerung, unabhängig davon, ob sie diese überhaupt wollten. Sollte die Teilungsversteigerung erfolglos verlaufen, bleibt der Antragsteller auf seinen Kosten sitzen. Die 0,5 Gebühr für die Erteilung des Zuschlags trägt der Erwerber. Allerdings wird dieser die anfallende Gebühr bei Abgabe des Gebots berücksichtigen. Somit geht auch diese Gebühr zu Lasten der Veräußerer.

Erlös einer Teilungsversteigerung

Der Erlös einer Teilungsversteigerung hängt von vielen verschiedenen Faktoren. Die Versteigerung beginnt mit dem geringsten Gebot, das sich aus den Verfahrenskosten und den bestehenbleibenden Rechten zusammensetzt. Der Höchstbietende erhält jedoch beim ersten Versteigerungstermin nur den Zuschlag, wenn sein Gebot 50 % oder mehr des Verkehrswertes entspricht. Sollte das Gebot unter 70 % des Verkehrswertes liegen, können die Miteigentümer die Erteilung des Zuschlags verweigern. Dies führt jedoch dazu, dass bei dem zweiten Versteigerungstermin die Grenzen von 50% bzw. 70 % nicht mehr gelten. Es kann also passieren, dass die Immobilie deutlich unter Wert verkauft wird. Vom Erlös abgezogen werden dann noch die Verfahrenskosten, die je nach Erlös einen erheblichen Teil ausmachen können. Somit besteht für die Miteigentümer ein erhebliches Risiko die Immobilie unter Wert zu veräußern.

Dauer einer Teilungsversteigerung

Die Dauer einer Teilungsversteigerung kann variieren. Die Verfahrensdauer beträgt aber meistens 9 bis 12 Monate, kann jedoch auch deutlich länger dauern. Vor allem wenn die Miteigentümer versuchen den Prozess in die Länge zu ziehen.

So kann sich die Teilungsversteigerung verzögern

Es gibt mehrere Möglichkeiten wie sich die Teilungsversteigerung verzögern kann. Die Miteigentümer können einen Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens nach § 180 II ZVG stellen. Dieser Antrag muss innerhalb von 2 Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem die Miteigentümer über die Teilungsversteigerung informiert wurden, bei dem zuständigen Gericht gestellt werden. Bei erfolgreichem Antrag ruht das Verfahren bis zu maximal 6 Monaten. Damit dieser erfolgreich ist muss es „unter Abwägung der widerstreitenden Interessen der Miteigentümer angemessen erscheinen“ den Antrag auszusetzen. Ein Sonderfall ergibt sich bei Scheidungen. Hier kann das Verfahren nach § 180 III ZVG ausgesetzt werden, wenn durch die Teilungsversteigerung das Wohl des Kindes gefährdet ist.

Eine weitere Möglichkeit ist die Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO. Hierbei macht der Miteigentümer geltend, dass die Teilungsversteigerung ungerechtfertigterweise erfolgt. Dies wird in den seltensten Fällen gelingen, ist aber ein guter Trick, um die Teilungsversteigerung zu verzögern.

Beitritt zur Teilungsversteigerung

Auch wenn sich die Teilungsversteigerung nur schwer verhindern lässt, ist der Miteigentümer, der eigentlich nicht veräußern will, nicht hilflos. Er kann dem Verfahren beitreten. Dadurch erhält er die gleichen Rechte wie der Antragsteller. Der Beitritt muss mindestens vier Wochen vor dem Termin dem Antragsteller mitgeteilt und der Antrag bei Gericht eingereicht werden. Der Beitritt ermöglicht dem beigetretenen Miteigentümer zum Beispiel die Beantragung einer Einstellungsbewilligung. Diese kann den Zuschlag unwirksam machen. Außerdem müssen der Antragsteller und der Miteigentümer Entscheidungen bei der Teilungsversteigerung gemeinsam treffen.

Vor- und Nachteile einer Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung hat sowohl Vor- als auch Nachteile für die Miteigentümer.

Vorteile

• Umwandlung starrer Vermögenswerte in frei verfügbares Geld
• Streitbeilegung
• Möglichkeit die Immobile selbst vergünstigt zu ersteigern

Nachteile

• Oftmals niedriger Verkaufspreis unter Wert
• Hohe Kosten für die Teilungsversteigerung
• Lange Dauer
• Kostenrisiko für den Antragsteller
• Gericht bestimmt geringstes Gebot und Versteigerungstermin

Teilungsversteigerung in der Erbengemeinschaft

Bei der Teilungsversteigerung in der Erbengemeinschaft ergeben sich zusätzlich einige Besonderheiten. Oftmals kommt es in der Erbengemeinschaft zu Konflikten, aufgrund von unterschiedlichen Vorstellungen über Nutzung, Verkauf oder Vermietung einer Immobilie oder Grundstücks.

Ausgangssituation: Mehrere erben gemeinsam ein Haus. Einer der Erben möchte das Haus verkaufen da kurzfristig Geld benötigt wird und er kein Interesse daran hat sich um die Verwaltung des Hauses zu kümmern. Die anderen beiden Erben möchten das Haus vermieten, um fortwährend Einnahmen zu generieren und das Elternhaus zu erhalten.

Im vorliegenden Fall kann der Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen, auch wenn 2 von 3 Miterben kein Interesse an einer Veräußerung des Hauses haben. Die Teilungsversteigerung lässt sich nämlich unabhängig von der Höhe des Erbteils beantragen. Für die Beantragung benötigt der Miterbe nur einen Nachweis über die Rechtmäßigkeit des Erbes. Dies kann durch einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts erfolgen. Es können auch mehrere Miterben gemeinsam die Teilungsversteigerung beantragen. Ein Miterbe kann außerdem die Teilungsversteigerung anstoßen, indem er die Erbauseinandersetzung nach § 2042 BGB beantragt. Die Erbauseinandersetzung führt zur Teilungsversteigerung, damit anschließend der Erlös anteilig auf die Miterben aufgeteilt werden kann.

So kann der Erblasser die Teilungsversteigerung verhindern

Die Teilungsversteigerung ist oft nicht im Interesse des Erblassers. Dieser hat meistens konkrete Vorstellung wie mit einer Immobilie oder Grundstück nach seinem Tod umgegangen werden soll. Für den Erblasser gibt es zwei Möglichkeiten eine Teilungsversteigerung zu verhindern:

Teilungsanordnung nach § 2048 BGB

Nach § 2048 BGB kann ein Erblasser durch Testament oder Erbvertrag festlegen, wie sein Nachlass aufgeteilt werden soll. Dadurch kann er bestimmen, welcher Erbe das Haus erhält. Er kann auch festlegen, dass ein Dritter, wie zum Beispiel ein Notar oder Testamentsvollstrecker, entscheidet, welchem Erbe die Immobilie zugeteilt wird.

Auseinandersetzungsverbot nach § 2044 BGB

Der Erblasser kann auch in seinem Testament festlegen, dass eine Aufteilung des Nachlasses für eine bestimmte Zeit untersagt wird. Dies wird als Auseinandersetzungsverbot bezeichnet und ist in § 2044 BGB geregelt. Hierbei gilt eine Höchstfrist von 30 Jahren. Dadurch kann der Erblasser dafür sorgen, dass bestimmte Vermögenswerte wie Immobilien oder Grundstücke in der Familie bleiben. Dieses Auseinandersetzungsverbot kann jedoch von den Erben übergangen werden, wenn sich alle Miterben einig sind, den Nachlass aufzuteilen.

Alternativen zur Teilungsversteigerung

Durch die Teilungsversteigerung wird zwar die Immobile verkauft und in frei teilbares Geld umgewandelt. Dennoch stellt dies noch nicht das Ende der Erbengemeinschaft dar. Diese endet erst nach erfolgter Auseinandersetzung. Zu der langen Dauer der Teilungsversteigerung kommt also die Dauer der Erbauseinandersetzung hinzu. Dies kann für einen Erben, der kurzfristig Geld benötigt, unbefriedigend sein. Außerdem bleibt der Erlös bei einer Teilungsversteigerung erfahrungsgemäß deutlich unter den Möglichkeiten. Es gibt mehrere Alternativen zur Teilungsversteigerung.

Freihändiger Verkauf

Durch einen freihändigen Verkauf kann ein deutlich besserer Verkaufswert erzielt werden. Hierfür müssen sich jedoch alle Miterben einig sein. Oftmals besteht jedoch Uneinigkeit über die weitere Verwendung der Immobilie.

Abschichtung

Bei der Abschichtung scheidet ein Miterbe gegen Zahlung einer Abfindung aus der Erbengemeinschaft aus. Sein Erbteil geht auf die übrigen Miterben über. Die Abschichtung muss in Absprache mit den übrigen Miterben erfolgen, da diese die Abfindung zahlen müssen. Auch falls eine Einigung prinzipiell möglich scheint, kann die Abschichtung jedoch an der fehlenden Zahlungsmöglichkeit der Miterben scheitern.

Erbteilsverkauf

Eine weitere Möglichkeit stellt der Erbteilsverkauf dar. Hierbei verkauft der Erbe seinen Erbteil an einen Dritten. Dieser tritt in die Rechte und Pflichten des veräußernden Erben ein. Durch den Verkauf des Erbteils schafft der veräußernde Erbe für sich einen endgültigen Abschluss mit dem Erbe und der Erbengemeinschaft. Insbesondere bei emotional belastenden Erbgemeinschaften stellt dies eine gute Möglichkeit dar, den Erbteil schnell und rechtssicher in Geld umzuwandeln und mit der Situation abzuschließen.

Häufige Fragen

Fazit

Eine Teilungsversteigerung kann ein wirksames Mittel sein, um eine festgefahrene Miteigentümerschaft aufzulösen. Jedoch sind die lange Verfahrensdauer und ein möglicher Verkauf deutlich unter Wert der Immobilie oder des Grundstücks zu berücksichtigen. Insbesondere in der Erbengemeinschaft dauert die Auszahlung sehr lange da auf die Teilungsversteigerung noch der Prozess der Erbauseinandersetzung erfolgt, um den Erlös auf die Miterben aufzuteilen. Eine schnellere und trotzdem rechtssichere Alternative einen Erbteil in Geld umzuwandeln, stellt der Erbteilsverkauf dar.

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