Erbengemeinschaft mit Haus – wenn nicht alle verkaufen wollen: Erbteil verkaufen oder treuhänderisch abwickeln lassen.

1. Rechtliche Grundlagen der Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB)

Mit dem Erbfall entsteht eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Sämtliche Nachlassgegenstände werden gemeinschaftlich gehalten; Einzelverfügungen eines Miterben über einen konkreten Gegenstand sind nicht möglich. Die Verwaltung des Nachlasses erfolgt gemeinschaftlich (§ 2038 BGB). Für Verfügungen über Nachlassgegenstände – insbesondere für den Verkauf einer Immobilie – bedarf es grundsätzlich der Zustimmung aller Miterben (§ 2040 Abs. 1 BGB).

Zugleich hat jeder Miterbe einen Anspruch auf die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft (§ 2042 BGB). Die Erbengemeinschaft ist damit auf Auflösung angelegt: Der Nachlass soll verteilt oder – wenn eine Realteilung nicht möglich ist – verwertet werden. Genau hier entstehen bei einer Einzelimmobilie häufig Blockaden.

2. Das Problem: Nur ein Haus im Nachlass

Besteht der Nachlass ausschließlich aus einem Haus, fehlen meist liquide Mittel, um einzelne Miterben auszuzahlen. Eine Immobilie lässt sich nicht ohne Weiteres teilen. Soll ein Miterbe das Haus übernehmen, müsste er die anderen auszahlen – was oftmals an der Finanzierung scheitert. Die Folge sind Stillstand, wachsende Konflikte und wirtschaftlicher Druck bei denjenigen, die Geld benötigen.

3. Teilungsversteigerung als „Notlösung“ (§ 180 ZVG) – mit spürbaren Nachteilen

Ohne Einigung bleibt als Rechtsmittel die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Das Amtsgericht versteigert die Immobilie; der Erlös wird anschließend zwischen den Miterben verteilt. In der Praxis ist dieser Weg jedoch häufig die schlechteste Lösung:

• Finanzielle Einbußen: Versteigerungserlöse liegen oft deutlich unter dem Verkehrswert (z. B. Marktwert 500.000 €, Erlös 350.000 €).
• Zeit & Kosten: Verfahren dauern lange und verursachen Gerichts- und Anwaltskosten.
• Familiäre Belastung: Offene Verfahren verschärfen Konflikte und belasten Beziehungen dauerhaft.

Verständlich, dass viele Erbengemeinschaften die Teilungsversteigerung vermeiden möchten.

4. Option 1: Verkauf des Erbteils (§ 2033 BGB)

Nach § 2033 Abs. 1 BGB kann jeder Miterbe seinen Erbteil als Ganzes an einen Dritten verkaufen. Eine Zustimmung der übrigen Miterben ist dafür nicht erforderlich; der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Mit dem Erwerb tritt der Käufer in die Stellung des veräußernden Miterben ein (§ 2033 Abs. 2 BGB).

Für den Verkäufer bedeutet das: sofortige Liquidität, Ende des Konflikts und keine weitere Befassung mit der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Gerade wenn ein Miterbe den Verkauf blockiert, ist der Erbteilverkauf oft der einzige Weg, ohne Teilungsversteigerung zu einer zeitnahen Auszahlung zu gelangen.

5. Der Wert des Erbteils und der notwendige Abschlag

Der theoretische Maximalwert eines Erbteils entspricht dem Quotenanteil am Verkehrswert der Immobilie. Bei einem Haus mit 600.000 € und drei Miterben wären das 200.000 € pro Erbteil. In der Praxis liegt der Auszahlungsbetrag beim Erbteilverkauf darunter, weil der Käufer wesentliche Risiken und Kosten übernimmt:

• Zeitfaktor: Finanzierung der Zeit bis zur Auseinandersetzung, die sich über Jahre erstrecken kann.
• Anwalts- und Verfahrenskosten: Juristische Durchsetzung, Verhandlungen und ggf. Gerichtsverfahren.
• Markt- und Verwertungsrisiken: Unsicherer künftiger Erlös und mögliche Instandhaltungskosten.

Daher ist – je nach Einzelfall – ein marktüblicher Abschlag zwischen 30 % und 70 % auf den rechnerischen Maximalwert erforderlich. Die individuelle Bewertung berücksichtigt u. a. Lage und Zustand der Immobilie, Höhe der Erbquote, Konfliktpotenzial in der Gemeinschaft sowie die voraussichtliche Dauer der Auseinandersetzung. Trotz Abschlag erhält der verkaufende Miterbe sofortige Planungssicherheit und Liquidität anstelle eines ungewissen, zeitlich entfernten Erlöses.

6. Option 2: Treuhänderische Übernahme & Abwicklung (Geschäftsbesorgung, § 675 BGB)

Wer seinen Erbteil nicht verkaufen möchte, kann uns die treuhänderische Übernahme und Abwicklung übertragen. Grundlage ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB). Sie bleiben wirtschaftlich Inhaber Ihres Erbteils, wir übernehmen jedoch die Durchsetzung Ihrer Rechte gegenüber den übrigen Miterben – außergerichtlich und, falls nötig, gerichtlich.

Unser Leistungsbild umfasst insbesondere:

• Kommunikation und Verhandlung mit den übrigen Miterben,
• Organisation der Nachlassverwaltung und Wertermittlung,
• Durchsetzung von Ansprüchen (z. B. Zustimmung zum Verkauf) einschließlich gerichtlicher Schritte,
• rechtssichere Auseinandersetzung und Abwicklung bis zur Auszahlung.

Der Vorteil: Keine sofortige Minderung Ihres wirtschaftlichen Werts durch einen Ankauf-Abschlag; dafür müssen Sie einen längeren Zeithorizont und die Abrechnung der entstehenden Kosten einplanen. Viele Mandanten wählen diesen Weg, wenn sie am vollen Wert partizipieren möchten, die operative Abwicklung aber in professionelle Hände geben wollen.

7. Praxisbeispiel: Drei Geschwister, ein Haus

Der Nachlass besteht aus einem Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 450.000 €. Es gibt keine weiteren Vermögenswerte. Zwei Geschwister benötigen Geld, das dritte will das Haus behalten und verweigert einen Verkauf.

Variante A – Erbteilverkauf: Ein Miterbe verkauft seinen Anteil an uns und erhält – je nach Lage und Konfliktintensität – z. B. 120.000 € unmittelbar ausgezahlt. Er scheidet aus der Erbengemeinschaft aus und ist von weiteren Auseinandersetzungen befreit.

Variante B – Treuhänderische Abwicklung: Der andere Miterbe überträgt uns die Abwicklung. Wir führen die Verhandlungen, leiten erforderlichenfalls ein Verfahren ein und erreichen die Auseinandersetzung. Nach Abschluss erfolgt die Auszahlung des realisierten Werts abzüglich der vereinbarten Kosten.

8. Entscheidungshilfe: Welche Option passt zu Ihnen?

9. Fazit

Erbengemeinschaften mit nur einer Immobilie führen häufig in die Blockade: Ein Miterbe möchte nicht verkaufen, zwei brauchen Geld. Die Teilungsversteigerung ist rechtlich möglich, wirtschaftlich und familiär aber oft die schlechteste Lösung. Wir bieten Ihnen zwei Wege: den Erbteilverkauf mit schneller Liquidität (bei notwendigem, transparentem Abschlag) und die treuhänderische Übernahme mit vollständiger Abwicklung unter Wahrung Ihres wirtschaftlichen Interesses.

Welche Option die richtige ist, hängt von Ihrer Situation ab. Wir prüfen Ihren Fall individuell, transparent und vertraulich. Sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen, eine kluge und faire Entscheidung zu treffen.

Jetzt unverbindlich Kontakt aufnehmen