Wenn sich Miterben über die Zukunft einer geerbten Immobilie nicht einigen können, bleibt oft nur die Teilungsversteigerung. Dieses gerichtliche Verfahren löst die Miteigentümerschaft – bringt jedoch häufig hohe Kosten, lange Wartezeiten und einen Verkauf unter Wert mit sich. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Teilungsversteigerung abläuft, welche Risiken bestehen und welche Alternativen es gibt.
Inhaltsverzeichnis
1. Was ist eine Teilungsversteigerung?
2. Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?
3. Kosten einer Teilungsversteigerung
4. Erlös einer Teilungsversteigerung
5. Beitritt zur Teilungsversteigerung
6. Vor- und Nachteile einer Teilungsversteigerung
7. Teilungsversteigerung in der Erbengemeinschaft
8. Alternativen zur Teilungsversteigerung
9. Häufige Fragen
10. Fazit
Bei der Teilungsversteigerung handelt es sich um eine Sonderform der Zwangsversteigerung. Geregelt ist sie im Zwangsvollstreckungsgesetz (ZVG). Ziel ist es eine Miteigentümergemeinschaft aufzulösen. Die Teilungsversteigerung kann von jedem Miteigentümer beantragt werden. Miteigentümer heißt, dass mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentümer einer Sache sind. Oftmals handelt es sich dabei um Ehe- oder Erbengemeinschaften. Gegenstand der Teilungsversteigerung sind nicht-teilbare Vermögensgegenstände wie Immobilien oder Grundstücke. Für bewegliche Sachen wie z.B. Autos kommt eine Teilungsversteigerung nicht in Betracht. Durch die Teilungsversteigerung soll das in der Immobilie oder Grundstück gebundene Kapital liquidiert werden und in freies, teilbares Vermögen in Form von Geld verwandelt werden. Dieser Geldbetrag wird dann auf die Miteigentümer aufgeteilt. Die Teilungsversteigerung darf nicht mit der Zwangsversteigerung verwechselt werden. Die Zwangsversteigerung erfolgt auf Antrag eines Gläubigers, um die Schulden des Eigentümers zu bezahlen, beispielsweise wenn ein Darlehen nicht mehr bedient wird. Die Teilungsversteigerung hingegen wird von den Miteigentümern beantragt und der Erlös wird den Miteigentümern ausgezahlt. Auch wird oft von Teilzwangsversteigerung gesprochen. Dabei handelt es sich jedoch um einen fachlich inkorrekten Begriff, gemeint ist üblicherweise die Teilungsversteigerung.
Eine Teilungsversteigerung findet in mehreren Schritten statt.
Damit eine Teilungsversteigerung stattfindet, muss ein Antrag gestellt werden. Dies ergibst sich aus §§ 180, 15 ZVG. Den Antrag kann jeder Miteigentümer formlos beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie oder das Grundstück liegen, stellen. Eine Zustimmung der anderen Miteigentümer ist hierfür nicht notwendig. Das Gericht prüft, ob der Antrag ordnungsgemäß gestellt wurde und alle erforderlichen Nachweise vorliegen. Ist dies der Fall wird dem Antrag stattgegeben
Nun bereitet das zuständige Gericht die Teilungsversteigerung vor. Dazu passiert folgendes:
Das Gericht setzt einen Versteigerungstermin fest und kommuniziert diesen. Dieser Termin wird anschließend über verschiedene Wege kommuniziert. Dies kann über Zeitungsanzeigen, Internetportale oder lokale Aushänge erfolgen. Auch wird Interessenten die Möglichkeit gegeben, dass Gutachten einzusehen – vor Ort und teilweise auch online. Interessenten können auch die Immobilie besichtigen, sofern die Miteigentümer dem zustimmen.
Am Versteigerungstermin darf prinzipiell jeder teilnehmen, sofern er über ein gültiges Ausweisdokument verfügt und eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes bei Gericht hinterlegt. Die Sicherheitsleistung kann durch Überweisung, einen ausgestellten Bundesbank- oder Bankverrechnungscheck oder durch eine Bankbürgschaft geleistet werden. Auch die Miteigentümer dürfen mitbieten. Der Versteigerungstermin teilt sich in mehrere Teile auf:
Nach Erteilung des Zuschlags muss das Gericht nach § 105 I ZVG einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses festlegen. Hier müssen sich die Miterben auf die Auszahlung einigen und einen Teilungsplan erstellen. Einigen sich die Miterben nicht wird der Erlös bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts verwahrt. Es droht die Erbauseinandersetzung.
Die Kosten für die Teilungsversteigerung ergeben sich aus dem Gerichtskostengsetz (GKG) und dem Kostenverzeichnis (KostenV) und setzen sich wie folgt zusammen:
Die Kosten für die Teilungsversteigerung streckt der Antragsteller gem. §§ 15, 26 I GKG vor. Nach erfolgreicher Teilungsversteigerung werden die Verfahrenskosten vom Erlös abgezogen. Somit zahlen alle Miteigentümer, anteilig nach ihrem prozentualen Anteil, für die Teilungsversteigerung, unabhängig davon, ob sie diese überhaupt wollten. Sollte die Teilungsversteigerung erfolglos verlaufen, bleibt der Antragsteller auf seinen Kosten sitzen. Die 0,5 Gebühr für die Erteilung des Zuschlags trägt der Erwerber. Allerdings wird dieser die anfallende Gebühr bei Abgabe des Gebots berücksichtigen. Somit geht auch diese Gebühr zu Lasten der Veräußerer.
Der Erlös einer Teilungsversteigerung hängt von vielen verschiedenen Faktoren. Die Versteigerung beginnt mit dem geringsten Gebot, das sich aus den Verfahrenskosten und den bestehenbleibenden Rechten zusammensetzt. Der Höchstbietende erhält jedoch beim ersten Versteigerungstermin nur den Zuschlag, wenn sein Gebot 50 % oder mehr des Verkehrswertes entspricht. Sollte das Gebot unter 70 % des Verkehrswertes liegen, können die Miteigentümer die Erteilung des Zuschlags verweigern. Dies führt jedoch dazu, dass bei dem zweiten Versteigerungstermin die Grenzen von 50% bzw. 70 % nicht mehr gelten. Es kann also passieren, dass die Immobilie deutlich unter Wert verkauft wird. Vom Erlös abgezogen werden dann noch die Verfahrenskosten, die je nach Erlös einen erheblichen Teil ausmachen können. Somit besteht für die Miteigentümer ein erhebliches Risiko die Immobilie unter Wert zu veräußern.
Die Dauer einer Teilungsversteigerung kann variieren. Die Verfahrensdauer beträgt aber meistens 9 bis 12 Monate, kann jedoch auch deutlich länger dauern. Vor allem wenn die Miteigentümer versuchen den Prozess in die Länge zu ziehen.
Es gibt mehrere Möglichkeiten wie sich die Teilungsversteigerung verzögern kann. Die Miteigentümer können einen Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens nach § 180 II ZVG stellen. Dieser Antrag muss innerhalb von 2 Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem die Miteigentümer über die Teilungsversteigerung informiert wurden, bei dem zuständigen Gericht gestellt werden. Bei erfolgreichem Antrag ruht das Verfahren bis zu maximal 6 Monaten. Damit dieser erfolgreich ist muss es „unter Abwägung der widerstreitenden Interessen der Miteigentümer angemessen erscheinen“ den Antrag auszusetzen. Ein Sonderfall ergibt sich bei Scheidungen. Hier kann das Verfahren nach § 180 III ZVG ausgesetzt werden, wenn durch die Teilungsversteigerung das Wohl des Kindes gefährdet ist.
Eine weitere Möglichkeit ist die Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO. Hierbei macht der Miteigentümer geltend, dass die Teilungsversteigerung ungerechtfertigterweise erfolgt. Dies wird in den seltensten Fällen gelingen, ist aber ein guter Trick, um die Teilungsversteigerung zu verzögern.
Auch wenn sich die Teilungsversteigerung nur schwer verhindern lässt, ist der Miteigentümer, der eigentlich nicht veräußern will, nicht hilflos. Er kann dem Verfahren beitreten. Dadurch erhält er die gleichen Rechte wie der Antragsteller. Der Beitritt muss mindestens vier Wochen vor dem Termin dem Antragsteller mitgeteilt und der Antrag bei Gericht eingereicht werden. Der Beitritt ermöglicht dem beigetretenen Miteigentümer zum Beispiel die Beantragung einer Einstellungsbewilligung. Diese kann den Zuschlag unwirksam machen. Außerdem müssen der Antragsteller und der Miteigentümer Entscheidungen bei der Teilungsversteigerung gemeinsam treffen.
Eine Teilungsversteigerung hat sowohl Vor- als auch Nachteile für die Miteigentümer.
Vorteile
Nachteile
Bei der Teilungsversteigerung in der Erbengemeinschaft ergeben sich zusätzlich einige Besonderheiten. Oftmals kommt es in der Erbengemeinschaft zu Konflikten, aufgrund von unterschiedlichen Vorstellungen über Nutzung, Verkauf oder Vermietung einer Immobilie oder Grundstücks.
Ausgangssituation: Mehrere erben gemeinsam ein Haus. Einer der Erben möchte das Haus verkaufen da kurzfristig Geld benötigt wird und er kein Interesse daran hat sich um die Verwaltung des Hauses zu kümmern. Die anderen beiden Erben möchten das Haus vermieten, um fortwährend Einnahmen zu generieren und das Elternhaus zu erhalten.
Im vorliegenden Fall kann der Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen, auch wenn 2 von 3 Miterben kein Interesse an einer Veräußerung des Hauses haben. Die Teilungsversteigerung lässt sich nämlich unabhängig von der Höhe des Erbteils beantragen. Für die Beantragung benötigt der Miterbe nur einen Nachweis über die Rechtmäßigkeit des Erbes. Dies kann durch einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts erfolgen. Es können auch mehrere Miterben gemeinsam die Teilungsversteigerung beantragen. Ein Miterbe kann außerdem die Teilungsversteigerung anstoßen, indem er die Erbauseinandersetzung nach § 2042 BGB beantragt. Die Erbauseinandersetzung führt zur Teilungsversteigerung, damit anschließend der Erlös anteilig auf die Miterben aufgeteilt werden kann.
Die Teilungsversteigerung ist oft nicht im Interesse des Erblassers. Dieser hat meistens konkrete Vorstellung wie mit einer Immobilie oder Grundstück nach seinem Tod umgegangen werden soll. Für den Erblasser gibt es zwei Möglichkeiten eine Teilungsversteigerung zu verhindern:
Nach § 2048 BGB kann ein Erblasser durch Testament oder Erbvertrag festlegen, wie sein Nachlass aufgeteilt werden soll. Dadurch kann er bestimmen, welcher Erbe das Haus erhält. Er kann auch festlegen, dass ein Dritter, wie zum Beispiel ein Notar oder Testamentsvollstrecker, entscheidet, welchem Erbe die Immobilie zugeteilt wird.
Der Erblasser kann auch in seinem Testament festlegen, dass eine Aufteilung des Nachlasses für eine bestimmte Zeit untersagt wird. Dies wird als Auseinandersetzungsverbot bezeichnet und ist in § 2044 BGB geregelt. Hierbei gilt eine Höchstfrist von 30 Jahren. Dadurch kann der Erblasser dafür sorgen, dass bestimmte Vermögenswerte wie Immobilien oder Grundstücke in der Familie bleiben. Dieses Auseinandersetzungsverbot kann jedoch von den Erben übergangen werden, wenn sich alle Miterben einig sind, den Nachlass aufzuteilen.
Durch die Teilungsversteigerung wird zwar die Immobile verkauft und in frei teilbares Geld umgewandelt. Dennoch stellt dies noch nicht das Ende der Erbengemeinschaft dar. Diese endet erst nach erfolgter Auseinandersetzung. Zu der langen Dauer der Teilungsversteigerung kommt also die Dauer der Erbauseinandersetzung hinzu. Dies kann für einen Erben, der kurzfristig Geld benötigt, unbefriedigend sein. Außerdem bleibt der Erlös bei einer Teilungsversteigerung erfahrungsgemäß deutlich unter den Möglichkeiten. Es gibt mehrere Alternativen zur Teilungsversteigerung.
Durch einen freihändigen Verkauf kann ein deutlich besserer Verkaufswert erzielt werden. Hierfür müssen sich jedoch alle Miterben einig sein. Oftmals besteht jedoch Uneinigkeit über die weitere Verwendung der Immobilie.
Bei der Abschichtung scheidet ein Miterbe gegen Zahlung einer Abfindung aus der Erbengemeinschaft aus. Sein Erbteil geht auf die übrigen Miterben über. Die Abschichtung muss in Absprache mit den übrigen Miterben erfolgen, da diese die Abfindung zahlen müssen. Auch falls eine Einigung prinzipiell möglich scheint, kann die Abschichtung jedoch an der fehlenden Zahlungsmöglichkeit der Miterben scheitern.
Eine weitere Möglichkeit stellt der Erbteilsverkauf dar. Hierbei verkauft der Erbe seinen Erbteil an einen Dritten. Dieser tritt in die Rechte und Pflichten des veräußernden Erben ein. Durch den Verkauf des Erbteils schafft der veräußernde Erbe für sich einen endgültigen Abschluss mit dem Erbe und der Erbengemeinschaft. Insbesondere bei emotional belastenden Erbgemeinschaften stellt dies eine gute Möglichkeit dar, den Erbteil schnell und rechtssicher in Geld umzuwandeln und mit der Situation abzuschließen.
Ja, eine Teilungsversteigerung kann ohne Erbschein beantragt werden. Allerdings ist ein Nachweis über die Erbenstellung sowie ein aktueller Grundbuchauszug notwendig.
Nein, eine Teilungssteigerung kann im Gegensatz zu einer Zwangsversteigerung nicht durch einen Gläubiger beantragt werden. Die Beantragung steht jedem Miteigentümer zu um die Miteigentümergemeinschaft zu beenden.
Bei der Teilungsversteigerung gibt es im Gegensatz zum Erbteilsverkauf kein Vorkaufsrecht der Miterben. Ein Miterbe kann jedoch bei der Teilungsversteigerung mitbieten und so die Immobilie ersteigern, unter Umständen auch deutlich unter Wert. Hierbei ist aber zu berücksichtige, dass er gesamten Kaufpreis zahlen muss, sein Anteil aus Erbengemeinschaft wird nicht verrechnet. Insbesondere wenn Auszahlung des Erlöses noch nicht geklärt ist, kann das Kapital länger binden. Eine Abweichung hiervon ist nur in Ausnahmefällen möglich.
Eine Teilungsversteigerung kann abgebrochen werden. Dies kann der Antragsteller durch Rücknahme des Antrags vor Zuschlagserteilung vornehmen. Auch können sich die Miteigentümer außergerichtlich einigen und die Teilungsversteigerung dadurch überflüssig machen.
Eine Teilungsversteigerung kann nicht rückgängig gemacht werden. Vor Erteilung des Zuschlags kann die Teilungsversteigerung jedoch abgebrochen werden. Nach Erteilung des Zuschlags ist das Verfahren rechtskräftig abgeschlossen und kann nicht mehr rückgängig gemacht werden.
Eine Teilungsversteigerung kann ein wirksames Mittel sein, um eine festgefahrene Miteigentümerschaft aufzulösen. Jedoch sind die lange Verfahrensdauer und ein möglicher Verkauf deutlich unter Wert der Immobilie oder des Grundstücks zu berücksichtigen. Insbesondere in der Erbengemeinschaft dauert die Auszahlung sehr lange da auf die Teilungsversteigerung noch der Prozess der Erbauseinandersetzung erfolgt, um den Erlös auf die Miterben aufzuteilen. Eine schnellere und trotzdem rechtssichere Alternative einen Erbteil in Geld umzuwandeln, stellt der Erbteilsverkauf dar.
Sie möchten Ihren Erbteil verkaufen? Wir kaufen Ihren Erbteil zu fairen Konditionen.
Zum unverbindlichen Erstgespräch